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Decidere di eseguire lavori sulle parti comuni di un condominio con la detrazione fiscale del 110% e cedere il credito corrispondente sarà più facile, grazie alle modifiche introdotte in fase di conversione al dl Agosto, ormai in versione finale (testo in basso), perché dopo l’ok con fiducia del Senato manca solo la ratifica della Camera.
Come avevamo anticipato, infatti, diversi emendamenti approvati intervengono sul Superbonus introdotto dall’articolo 119 del dl Rilancio.
In sintesi: si abbassa la maggioranza necessaria in condominio anche per cedere il credito della detrazione, oltre che per deliberare sui lavori incentivati, e si rende possibile procedere con gli interventi sulle parti comuni anche se vi sono irregolarità su singole unità immobiliari.
Non è invece passata, o meglio è stata corretta, la proposta di alzare al 160% il Superbonus nelle aree terremotate: la maggiorazione non sarà sulla detrazione, ma sui tetti di spesa.
Altra novità arrivata è una precisazione su cosa si intende, sempre ai fini della maxi-detrazione del 110%, per “accesso indipendente”
Superbonus, parti comuni e irregolarità
La modifica che consente di fare i lavori sulle parti comuni dei condomini anche se ci sono abusi edilizi in qualche appartamento, è nel nuovo comma 13-bis all’articolo 51, inserito nel decreto.
Si prevede che (neretti nostri) “le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.
Maggioranza in assemblea di condomino
Riguardo alla maggioranza in assemblea, invece, si interviene sull’articolo 63 del decreto, stabilendo che “anche gli eventuali finanziamenti” finalizzati agli interventi, “nonché l’adesione all’opzione per la cessione per lo sconto di cui all’articolo 121” (del decreto Rilancio che istituisce il Superbonus), possono essere approvati con la maggioranza facilitata che la nuova norma prevede per gli interventi agevolati col Superbonus.
Sia per i lavori che per la cessione, dunque, le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio, dato che è stato equiparato il quorum previsto per le delibere da assumere con la maggioranza assoluta al quorum necessario per le delibere da assumere con la maggioranza qualificata.
A rendere più facile usare il Superbonus in condominio, ricordiamo, è stato anche il cosiddetto decreto Semplificazioni, ora convertito in legge: all’articolo 10, precisa che (neretti nostri) “ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera” incentivata con il Superbonus (oltre ai lavori per rimuovere barriere architettoniche), “anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile” (l’articolo che prevede, tra le altre cose, che il condomino possa servirsi della cosa comune, “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”).
“Accesso indipendente”
Anche il chiarimento sul concetto di ingresso autonomo consentirà a un maggior numero di immobili di utilizzare la maxi detrazione fiscale: il testo approvato al Senato precisa che “si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva”.
Superbonus e aree terremotate
Come anticipavamo, è caduta sotto la falce della Ragioneria dello Stato la norma che prevedeva il potenziamento fino al 160% della detrazioni fiscale per gli immobili da ricostruire nelle aree terremotate del Paese a seguito dei sismi del 2009 e 2016.
La nuova norma prevede invece che l’innalzamento del 50% non riguardi l’aliquota della detrazione, bensì i tetti alle spese sostenibili per gli interventi sulle abitazioni inagibili delle aree terremotate.
Per questi immobili, il Superbonus spetta per l’importo eccedente il contributo per la ricostruzione o in alternativa a questo e si può usare per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive.
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Si veda anche: Tutto sul Superbonus 110%, la raccolta di QualEnergia.it
