Dei 12,2 milioni di edifici residenziali presenti in Italia, circa 3 milioni sono stati realizzati prima del 1945. Di questi, quasi 230mila sono immobili sottoposti a vincolo, e quindi esclusi dagli obiettivi di efficientamento energetico indicati dall’Europa. Ma tutti gli altri dovranno rispondere agli obiettivi fissati dalla Direttiva europea (EPBD) sulle ‘case green’.
È stato valutato che con il superbonus è stato riqualificato appena il 3% degli edifici residenziali. Come ha spiegato di recente Legambiente per essere in linea con gli obiettivi 2030 dovremmo intervenire in pochi anni su almeno 6 milioni di edifici residenziali, cioè 860mila edifici l’anno: quindi ogni anno interventi sul 7,2% del patrimonio residenziale, cioè più del doppio di quanto ha saputo fare il superbonus nel suo periodo di applicazione.
Stiamo di fronte ad una sfida epocale per il nostro paese. Ma quali sono allora i fattori principali che caratterizzeranno la filiera delle costruzioni di domani in vista di un drastico abbattimento delle emissioni e del consumo energetico del parco immobiliare?
Su questo tema si è focalizzato REbuild 2023, evento dedicato all’innovazione sostenibile dell’ambiente costruito, organizzato nelle giornate del 9 e 10 maggio a Riva del Garda.
In Italia il patrimonio immobiliare è composto per il 20% circa da edifici pre-1945, per circa il 31% da edifici costruiti nell’arco 1945-1969, per il 17,5% da quelli realizzati tra il 1970 e il 1979, per quasi il 13% da immobili sorti tra il 1980 e il 1989. Realizzati tra il 1990 e il 1999 sono quasi l’8% e non arrivano all’11% quelli costruiti dopo il 2000.
La casa per italiani è un asset che vale oltre 5.200 miliardi di euro, un enorme patrimonio il cui valore è destinato a diminuire senza interventi di riqualificazione, con un forte impatto anche dal punto di vista sociale. Secondo i dati dell’Osservatorio REbuildun’abitazione può aumentare il proprio valore di mercato fino al 40%, anche fuori dai grandi centri urbani, grazie a interventi di riqualificazione energetica.
A seconda che un fabbricato sia ubicato in centro o in periferia, la variazione di valore fra una classe E e una classe D si aggira intorno al 5-6%, ma sale fra il 14 e il 18% se si passa da una G a una D e addirittura fra il 30 e il 40% da una G a una A.
Oltre la metà degli immobili italiani appartiene alle classi più energivore, che comportano un consumo fino a 10 volte superiore rispetto alle case in classe energetica più performante e implicano una spesa media (tra una classe G e una classe A) che impatta sul conto familiare per circa 4mila euro in più l’anno (fonte: Assoimmobiliare).
Per quanto riguarda gli edifici di prossima costruzione bisognerà passare da un’analisi del ciclo di vita ex post (Life Cycle Assessment) di un edificio ad un’analisi del ciclo di vita già in fase progettuale dell’immobile. A questo modus operandi saranno chiamati gli operatori e le strutture tecniche che lavorano nell’industria delle costruzioni.
Con i software e i programmi che operano in ambiente BIM si sta mettendo in campo un sistema di analisi delle ipotesi di progetto in grado di migliorare un edificio ben prima della sua realizzazione. Una sfida culturale, economica e di aggiornamento professionale per i tanti piccoli studi professionali e le numerose e micro-imprese italiane.
Un altro elemento chiave ruoterà intorno all’innovazione digitale dell’ambiente costruito. Se nel 2018 le iniziative in Italia della cosiddetta Proptech, cioè le soluzioni digitali che stanno rivoluzionando il comparto Real Estate (mappate dall’Italian Proptech Network), erano 43, secondo i dati dell’ultimo monitoraggio sono oggi oltre 270 (+33% dal 2021 al 2022), tra servizi professionali, nuove tecnologie e sharing economy. La digitalizzazione può essere infatti applicata nella creazione di servizi e soluzioni in cinque aree principali: Smart Real Estate, Real Estate Fintech, Professional services, Sharing economy e ConTech.
Nuove tecnologie di gestione di dati e processi accompagnano anche l’evoluzione dei cantieri e, di pari passo, conducono a metodologie di lavoro e lavorazione sempre più efficaci, precise e sostenibili anche al di fuori dell’ambiente cantieristico.
Si è parlato quindi anche di edilizia off-site. La Modular off-site construction è una parte del processo costruttivo che si svolge lontano dal sito di costruzione, come il processo di pianificazione e progettazione, e poi di fabbricazione degli elementi e componenti edilizi che verranno trasportati e assemblati in loco.
Con l’off-site si integrano molte delle fasi di costruzione più convenzionali e si ha una riduzione di rifiuti e scarto. Un approccio che permette costruzioni più rapide, efficienti e dai costi certi. Se ne è stato discusso con due declinazioni: una dedicata al legno, approfondendo il tema dell’evoluzione industriale e del ruolo di questo materiale antico ma dalle potenzialità eccezionali, anche per l’industria della prefabbricazione; l’altra ha riguardato i modelli e le applicazioni internazionali di maggior successo.
Nel corso dell’evento sono state illustrate alcune innovazioni che riguardano il settore edilizio a scala urbana. In particolare, oltre all’importanza dei progetti che avranno l’obiettivo di cucire il tessuto urbano, un ruolo fondamentale lo avranno i software predittivi, in grado di governare la transizione di intere città.
È il caso per esempio, del “Gemello Digitale” sviluppato dal Comune di Bologna – insieme a Cineca, l’Università di Bologna e alla Fondazione Bruno Kessler – per rendere la città più vivibile, sostenibile e inclusiva, e il cui kick-off è previsto per giugno ma di cui, a REbuild, sono stati raccontati i primi risultati.
La città di Bologna sta sviluppando un Gemello Digitale Urbano per affrontare le sfide della pianificazione urbanistica e della riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico e privato e con questo strumento innovativo si otterrà una rappresentazione digitale della città. Si tratta di un laboratorio virtuale in cui sarà possibile su scala urbana simulare l’inserimento di nuovi progetti valutandone la sostenibilità territoriale e ambientale, come anche esplorare eventuali alternative progettuali.
Come si è detto nel corso dell’evento il settore delle abitazioni residenziali dovrà mutare profondamente i connotati in tempi brevi, coinvolgendo tutti gli attori della filiera delle costruzioni, dal progetto alla gestione del costruito, perché in ballo ci sono questioni vitali come la sostenibilità ambientale, economica, energetica e sociale del paese.
Purtroppo, aggiungiamo noi, oggi trovare le giuste competenze, in termini sia qualitiativi che quantitativi, per questo grande progetto è pressoché impossibile e spesso i proprietari, scoraggiati, ripiegano sulle più scontate soluzioni di riqualificazione, oppure vi rinunciano.
Ecco perché una massiccia formazione a tutti i livelli sarà la vera rivoluzione del comparto edilizio, insieme ad adeguate modalità di incentivazione.
Per ulteriori informazioni: REbuild
