Quando si presenta la Cila-Superbonus per effettuare un intervento con la maxi detrazione del 110%, non bisogna presentare anche una attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico in materia Edilizia (Dpr 6 giugno 2001 n. 380). Pertanto, per i progetti edilizi che possono beneficiare del Superbonus, non è necessario attestare la cosiddetta “doppia conformità”, ossia la conformità del nuovo progetto agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e lo stato legittimo del fabbricato (cioè la sua legittima costruzione).
In sostanza, si può utilizzare il Superbonus anche in presenza di irregolarità edilizie (ma non in presenza di abusi totali).
È uno dei principali chiarimenti – su un tema foriero di molti dubbi – forniti dal Consiglio Nazionale del Notariato nella nuova edizione della guida sugli immobili e i bonus fiscali 2022 (link in basso), messa a punto con 14 associazioni dei consumatori.
Nella guida si ricorda che di norma lo stato legittimo è escluso quando l’immobile presenta degli abusi edilizi non debitamente sanati; tuttavia, ci sono delle difformità edilizie considerate dalla legge di lieve entità e che quindi non escludono lo stato legittimo del fabbricato.
Si tratta delle cosiddette tolleranze costruttive-esecutive di cui all’art. 34-bis del Testo Unico in materia edilizia, come il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, oltre alle irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità.
La norma del decreto Semplificazioni con l’escludere espressamente la necessità dell’attestazione dello stato legittimo, precisano i notai, ha reso irrilevanti, ai fini della fruizione del Superbonus, non solo le difformità riconducibili alle tolleranze costruttive-esecutive, ma anche ogni altra difformità edilizia (diversa dalla costruzione in assenza del titolo abilitativo, anche in sanatoria, per gli edifici post 1 settembre 1967) agevolando, in tal modo, il ricorso al 110%.
Ovviamente, si sottolinea, la irrilevanza degli eventuali abusi commessi sull’edificio è limitata alla fruizione del Superbonus. La norma in commento (art. 119, c. 13-quater, D.L. 34/2020), infatti, precisa che resta comunque impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di interventi. Pertanto, se l’edificio presenta degli abusi edilizi, potranno comunque essere eseguiti gli interventi ammessi al Superbonus (e si potrà fruire del beneficio) ma ciò non comporterà sanatoria implicita degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati alle relative sanzioni amministrative e penali (laddove previste).
Di norma, si legge ancora nella guida del Notariato, a un immobile che presenta difformità di carattere edilizio (che non rientrino nelle tolleranze costruttive/esecutive), è preclusa la possibilità di accedere a eventuali agevolazioni fiscali.
Difatti, l’art. 49 del Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico in materia edilizia) stabilisce che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.
Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
Tuttavia, per gli interventi ammessi al Superbonus, la disposizione suddetta viene ampiamente derogata dall’art. 33 del dl 31 maggio 2021 n. 77 (decreto Semplificazioni), convertito con legge 29 luglio 2021 n. 108, che ha limitato l’operatività del 110% esclusivamente ai seguenti casi:
- mancata presentazione della Cila-Superbonus;
- interventi realizzati in difformità dalla Cila-Superbonus;
- assenza dell’attestazione dei dati che debbono essere riportati nella Cila-Superbonus (estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
- non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall’art. 119, comma 14, del D.L. 34/2020.
Pertanto, ricorrendo tutte le condizioni suddette (presentazione della Cila-Superbonus completa di tutte le attestazioni prescritte, esecuzione dell’intervento in conformità alla Cila-Superbonus presentata, veridicità delle attestazioni tecniche previste dalla normativa), il contribuente potrà fruire della maxi detrazione del 110% anche per interventi eseguiti su edifici che presentano difformità edilizie, diverse dall’abuso totale in caso di edifici post 1 settembre 1967, e ciò in deroga alla norma generale dell’art. 49 del Testo Unico in materia edilizia.
- La guida (pdf)
Si veda anche: Tutto sul Superbonus 110%, la raccolta di QualEnergia.it
.gif)
