Una casa energeticamente efficiente ha un valore di mercato maggiore: in Italia un’abitazione in classe A vale in media il 25% in più di una in classe G con le stesse caratteristiche, consumi a parte.
Essendo gli immobili la principale garanzia su prestiti e mutui, ciò significa che rendere più efficiente il nostro patrimonio immobiliare migliora anche la stabilità del sistema bancario.
Inoltre, quando si calibrano gli incentivi, bisognerebbe tenere conto che chi ne usufruisce ha un beneficio anche come aumento del valore dell’edificio.
Queste sono le conclusioni di uno studio pubblicato da Banca d’Italia e presentato in sintesi all’interno della Relazione annuale sulla situazione energetica nazionale 2024, illustrata dal Mase martedì scorso, primo ottobre (documenti in basso).
La ricerca sui prezzi di vendita
Il contesto in cui si inserisce lo studio è quello della sfida che abbiamo davanti con il recepimento della nuova direttiva Case Green, nota anche come EPBD, entrata in vigore a maggio 2024.
Per gli edifici residenziali, che causano circa il 12,5% delle emissioni dell’Italia (dato Ispra sul 2021), secondo la nuova direttiva si dovrà ridurre il consumo medio del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, con almeno il 55% del risparmio energetico che dovrà venire dalla ristrutturazione del 43% degli edifici con le peggiori prestazioni.
Stando alle stime dell’Enea, nel 2022 in Italia il 53% delle abitazioni era nelle classi energetiche più basse, F e G, mentre solo il 12% era ad alta efficienza (classi da A1 a A4); la ricerca pubblicata dalla Banca d’Italia (M. Loberto, A. Mistretta e M. Spuri, The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy, link in basso) ha analizzato un campione di abitazioni con una composizione analoga (circa il 10% tra A1 e A4 e 65% tra F e G) messe in vendita in Italia tra il 2018 e il 2022 su Immobiliare.it.
Combinando queste informazioni con un insieme di variabili sulle caratteristiche degli alloggi, l’ubicazione e i prezzi degli annunci, lo studio ha stimato il contributo delle classi energetiche al valore delle case. Si è cioè ricorsi a un modello di regressione lineare, che identifichi l’apprezzamento connesso a una specifica classe energetica, a parità di altre caratteristiche delle abitazioni.
I prezzi crescono di più dove fa più freddo
Come detto, si è riscontrata una relazione crescente tra prezzo richiesto e classe energetica, con un apprezzamento 25% delle case in classe A rispetto a quelle in classe G.
Come mostra il grafico sotto, si tratta però di risultati medi a livello nazionale che nascondono una forte eterogeneità territoriale che dipende essenzialmente dalle zone climatiche.
Ad esempio, considerando la distribuzione tra le province del premio per le classi A, il sovrapprezzo varia in un intervallo compreso tra il 7 e il 45% e, anche all’interno di una stessa regione, è maggiore nelle zone più fredde, dove gli interventi necessari ad aumentare la classe energetica sono più complessi e verosimilmente più costosi e i risparmi energetici sono più elevati.
I messaggi da Bankitalia
I risultati dell’analisi, conclude la Banca d’Italia nel presentare la ricerca, “hanno implicazioni rilevanti sia in termini di stabilità finanziaria, in considerazione del fatto che il patrimonio immobiliare è il principale collaterale nelle operazioni di finanziamento, sia per la definizione degli incentivi per l’efficientamento energetico degli edifici”.
In particolare, “in Italia gli incentivi per l’efficienza energetica del patrimonio abitativo dovrebbero coprire solo una parte dei costi complessivi di adeguamento, considerando che i prezzi delle case incorporerebbero una quota dei benefici dell’investimento”, si legge nella sintesi.
Inoltre, “la valorizzazione di quota dei benefici da parte del mercato immobiliare potrebbe essere di per sé un incentivo per implementazione degli investimenti, soprattutto nei casi in cui le famiglie non siano caratterizzate da vincoli di natura finanziaria”.
La ricerca su mercato immobiliare e fotovoltaico nel Regno Unito
Un lavoro analogo, ricordiamo, è stato fatto in UK per il fotovoltaico su tetto analizzando, tramite algoritmi di meta-apprendimento, circa 5 milioni di annunci immobiliari.
Avere un impianto FV porta a incassare fino al 7% in più quando si vende casa, ha rilevato lo studio “Returns to solar panels in the housing market: A meta learner approach”, pubblicato sul numero di settembre 2024 della rivista scientifica Energy Economics (link in basso).
L’effetto è più pronunciato nei quintili di prezzo più bassi e più alti, con i premi maggiori osservati in questi ultimi. “I premi che osserviamo per il quintile di prezzo più basso supportano la nostra tesi sul potenziale risparmio energetico e sull’importanza di costi di gestione più bassi per gli acquirenti con redditi minori. I premi osservati nella fascia alta del mercato potrebbero invece riflettere l’effetto prestigio associato all’investimento in immobili rispettosi dell’ambiente”, spiegano gli autori dello studio.
I seguenti documenti sono riservati agli abbonati a QualEnergia.it PRO:
- Relazione Annuale sulla Situazione energetica nazionale 2024
- The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy
- Returns to solar panels in the housing market: A meta learner approach
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