Può usufruire della detrazione Irpef del 90% del Bonus Facciate anche il contribuente che intende mettere a nuovo soltanto la superficie esterna corrispondente alla sua abitazione e non l’intera facciata dell’edificio, che ospita, oltre al suo appartamento, altre unità abitative appartenenti a terzi.
Irrilevante la circostanza che si tratti di un condominio minimo, ferma restando, ai fini della fruizione del bonus facciate per interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, la necessità di conservare ed esibire la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori nonché la ripartizione delle spese tra i condomini in base alla tabella millesimale o ai diversi criteri previsti dal codice civile.
È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 838 del 21 dicembre 2021 (documento in basso).
Il contribuente che sottopone il quesito possiede, insieme alla moglie, un appartamento situato in un fabbricato composto anche da altre abitazioni appartenenti a terzi, mai costituito formalmente in condominio.
L’istante, come già fatto da alcuni degli altri proprietari, intende effettuare il restyling esclusivamente sulla porzione di facciata che interessa la sua unità immobiliare e chiede se può usufruire, per tali interventi, della detrazione del 90% prevista dalla legge di bilancio 2020, anche se l’intervento interesserebbe solo un perimetro ristretto e non l’intera facciata dell’edificio.
Inoltre, il contribuente sostiene che, trattandosi di lavori su parti comuni del fabbricato e in assenza di un condominio formalmente costituito, invece della delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei lavori, sia sufficiente l’invio, tramite raccomandata, di una comunicazione di avvio della ristrutturazione ai proprietari delle altre unità immobiliari, con inizio degli interventi dopo trenta giorni dal ricevimento delle raccomandate senza opposizione.
Come detto, l’Agenzia, considerata la ratio dell’agevolazione, ritiene che il contribuente possa beneficiare della detrazione anche se il rinnovamento è circoscritto all’area della sua unità immobiliare e, dunque, a risolvere un problema localizzato su una parte della facciata e non dell’intera superficie visibile dall’esterno dello stabile.
Quanto alla possibilità di inviare, ai fini della detrazione, una comunicazione di avvio dei lavori ai proprietari delle altre unità immobiliari, in assenza di un condominio formalmente costituito, in luogo della delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei lavori, l’Agenzia richiama i chiarimenti forniti con la circolare n. 7/2021.
È irrilevante, si spiega, che il condominio non sia formalmente costituito, considerato che, come ribadito dalla stessa circolare, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune o quando l’unico proprietario di uno stabile ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, frazionando, di fatto, la proprietà.
Del resto, spiega ancora l’Amministrazione, anche per il “condominio minimo”, composto cioè da non più di otto condòmini, valgono le norme civilistiche generali per tale tipo di comunità, con eccezione degli articoli 1129 e 1138 del codice civile riguardanti, rispettivamente, la nomina dell’amministratore e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
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