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Si può fruire del superbonus anche per interventi su singole unità immobiliari all’interno di un condominio, ma solo se i lavori sono effettuati congiuntamente a interventi sulle parti comuni che danno diritto al superbonus, cioè i cosiddetti lavori trainanti: isolamento termico degli involucri edilizi (tipicamente il cosiddetto cappotto), sostituzione dell’impianto di riscaldamento o miglioramenti antisismici.
A chiarire la norma è l’Agenzia nelle entrate nella sua guida, che abbiamo sfogliato in parallelo alla legge per chiarire la questione.
Se si esegue almeno un intervento trainante si ha dunque diritto alla detrazione fiscale del 110% anche in ogni singolo appartamento o unità immobiliare del condominio, per gli interventi previsti dall’ecobonus, quali per esempio la sostituzione degli infissi, della caldaia e se necessario l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione.
Inoltre, si possono installare godendo del superbonus impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, che possono essere installati sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari.
Le condizioni
Tutti questi lavori, meglio ripetere, dovranno essere realizzati contestualmente agli interventi “trainanti”, e dovranno comportare complessivamente un miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta (anche sommando il risparmio ottenuto intervenendo sulle parti comuni e sui singoli appartamenti).
Fanno eccezione i casi in cui l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio e quando gli interventi strutturali siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali.
In questi casi, la detrazione o il credito d’imposta al 110% si applica a tutti gli interventi di riqualificazione energetica, previsti dall’ecobonus, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, ma resta la condizione che si arrivi a un miglioramento minimo di 2 classi energetiche (oppure il conseguimento della classe energetica più alta raggiungibile).
Come si divide la detrazione
Per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio, ogni condomino godrà della detrazione calcolata sulle spese imputate in base alla suddivisione millesimale degli edifici, o secondo i criteri individuati dall’assemblea condominiale.
Per i lavori sulle singole unità immobiliari, invece, il condomino avrà diritto a fruire del superbonus con riferimento ai costi a lui imputati dal condominio, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.
Fotovoltaico condominiale
Un’importante novità della norma introdotta alla Camera è che l’esercizio di impianti fino a 200 kW da parte di comunità energetiche rinnovabili o condomìni che aderiscono alle configurazioni di autoconsumo (articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162) non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale.
Le conseguenze sono molto importanti: il condominio che vuole installare un impianto FV oltre i 20 kW e fino a 200 kW non dovrà più aprire una partita Iva e, soprattutto, questi impianti possono ottenere il 110% di detrazione per le spese d’installazione relativamente ai primi 20 kW – (che è il limite di fatto imposto dal decreto a tutti gli altri impianti FV), mentre la quota restante di spesa per la potenza da 20 fino a 200 kW può accedere alla detrazione ordinaria del 50%, con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro.
L’intervento del DL Semplificazioni
A rendere più facile la realizzazione di lavori con detrazione al 110% in condominio è arrivato anche il cosiddetto Decreto Semplificazioni, attualmente in fase di conversione in legge.
Il testo in Gazzetta, attualmente in vigore, all’articolo 10, precisa infatti che (neretti nostri) “ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera” incentivata con il Superbonus (oltre ad altri lavori per rimuovere barriere architettoniche), “anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile” (l’articolo che prevede tra le altre cose che che il condomino possa servirsi della cosa comune, “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”).
Si veda anche: Tutto sul Superbonus 110%, la raccolta di QualEnergia.it
