Per lavori eseguiti nel 2025 su parti comuni degli edifici condominiali, il bonus ristrutturazione spetta al 50% solo al proprietario o titolare di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto, sull’immobile adibito ad abitazione principale, mentre negli altri casi l’aliquota è minore (36%).
Questo è uno dei principali chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 8/E del 19 giugno, che ripercorre tutte le novità riguardo alle detrazioni fiscali per gli interventi edilizi (tra cui bonus ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus, Superbonus) contenute nella legge di Bilancio 2025.
Per lavori sulle parti comuni di edifici, si legge nella circolare, si ritiene che l’aliquota maggiorata al 50% nel 2025 “debba essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale”.
Queste circostanze devono essere verificate “all’inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale”.
Gli altri condòmini potranno invece utilizzare il bonus con aliquota ridotta al 36%, come detto.
Altro chiarimento è che i familiari conviventi o i detentori dell’immobile, ad esempio il locatario o comodatario, possono beneficiare della detrazione al 36% per le spese sostenute nel 2025 (30% nel 2026-2027).
Si ricorda che l’ultima legge di Bilancio ha unificato le aliquote di bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus, che ora sono al 50% per le spese sostenute nel 2025 e 36% per quelle sostenute nel 2026-2027, alle seguenti condizioni:
- il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione), al momento di inizio dei lavori;
- l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
Per le seconde case, invece, le aliquote sono al 36% nel 2025 e 30% nel 2026-2027.
Le altre novità
Ripercorriamo le altre novità più importanti riportate da Fisco Oggi, organo ufficiale delle Entrate.
Per quanto riguarda le detrazioni riconosciute agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici (articolo 16-bis del Tuir), la legge di Bilancio 2025 (articolo 1, comma 54) ha esteso anche alle spese sostenute negli anni 2025 e 2026 la riduzione dell’aliquota al 30% (anziché 36%), già prevista per le spese che verranno sostenute nel periodo 2028-2033.
La circolare precisa che sono escluse dal taglio dell’aliquota le spese relative a interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per i quali l’aliquota resta ferma al 50%.
Inoltre, sono esclusi da tutti i bonus le sostituzioni di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, in linea con quanto stabilito dalla direttiva Ue 2024/1275.
Più in dettaglio, gli interventi esclusi dagli incentivi fiscali riguardano le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili. Detrazione salva, invece, per i micro cogeneratori, anche se alimentati da combustibili fossili, e per i generatori a biomassa e alla pompa di calore ad assorbimento a gas.
Salvi anche sistemi ibridi costituiti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro in quanto non soggetti a limitazioni espressamente previste dalla norma
L’Agenzia ritiene che per quanto riguarda il recupero del patrimonio edilizio, previsto dall’articolo 16 richiamato, siano esclusi dalla detrazione anche gli interventi di nuova installazione delle suddette caldaie, previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del Tuir.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, le spese sostenute nel 2025 per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili sono escluse anche dal Superbonus.
Nel caso in cui, per gli interventi ammessi al Superbonus risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cilas) prima del 1° gennaio, la sostituzione, anche se realizzata nel 2025, continua a rilevare ai fini del miglioramento energetico di almeno due classi dell’edificio.
Cosa cambia per il Superbonus
Si prevede che la detrazione del 65% delle spese sostenute nel 2025, a favore dei condomini, delle persone fisiche che realizzano interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, anche se posseduti da un unico proprietario, e delle Onlus, delle Organizzazioni di volontariato e delle Associazioni di promozione sociale, spetta per i soli interventi per i quali alla data del 15 ottobre 2024 risulti:
- presentata la Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
- adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la Cila, se gli interventi sono effettuati dai condomini;
- presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.
La detrazione in 10 quote
Infine, la legge di Bilancio 2025 introduce, nell’articolo 119 del Dl n. 34/2020 (decreto Rilancio che ha istituito il Superbonus), il nuovo comma 8-sexies.
Quest’ultimo riconosce la facoltà di ripartire in 10 quote annuali di pari importo, la detrazione per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023, da esercitarsi, su opzione del contribuente, tramite la presentazione di una dichiarazione dei redditi integrativa in deroga, da presentare entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta 2024 (ossia 31 ottobre 2025).
Nel caso in cui dalla dichiarazione integrativa emerga un maggior debito d’imposta, la maggiore imposta dovuta è versata dal contribuente, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il termine per il versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute in relazione al periodo d’imposta 2024.
Con riferimento alle spese sostenute a decorrere dall’anno 2024, in relazione agli interventi ammessi al Superbonus, la detrazione è sempre ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
- Circolare (pdf)
