Nel caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati degli interventi di riqualificazione edilizia per i quali è riconosciuta la detrazione fiscale, l’importo detraibile non ancora percepito viene trasferito, in tutto o in parte per i rimanenti periodi di imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (Circolare 1.06.2012 n. 19, risposte 1.6 e 1.8).
A specificarlo è l’Agenzia delle Entrate nella nuova circolare pubblicata il 31 maggio 2019 e allegata in basso (pag. 241).
Ma, aggiunge l’Agenzia, nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa preveda che la detrazione rimanga in capo al cedente, che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione (Circolare 1.06.2012 n. 19, risposta 1.8).
In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.
Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato. Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessionia titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).
Nel caso di permuta
Tale disposizione vale anche in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 del codice civile, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili (Circolare 19.06.2012 n. 25, risposta 1.2).
In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario. Ciò in quanto la previsione del trasferimento del beneficio fiscale prevista dal comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR riguarda il caso di vendita, ipotesi alla quale in via di prassi è stata assimilata la donazione.
In entrambi i casi, si tratta di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali. In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione deldiritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.
Vendita di una quota dell’immobile
Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile.
Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100%, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.8, e Circolare 12.05.2000 n. 95 , risposta 2.1.13).
La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa (Risoluzione 24.03.2009 n. 77 e Circolare 19.06.2012 n. 25, risposta 1.3).
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