Superbonus 90% per le case unifamiliari nel 2023: come funziona e i dubbi da chiarire

Restano da precisare due aspetti in particolare: la possibilità di usare la detrazione per lavori sulle unità collabenti (ruderi) e come calcolare il quoziente familiare del 2022.

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Il Superbonus nel 2023 scenderà al 90% (con alcune eccezioni per gli edifici condominiali, previste dalla legge di bilancio pubblicata in Gazzetta Ufficiale), ma rimane qualche dubbio su come applicare i nuovi requisiti per le case unifamiliari, fissati dal decreto Aiuti quater di cui ancora si attende la conversione in legge, che deve avvenire entro il 17 gennaio.

I dubbi, in particolare, riguardano la possibilità di fare i lavori su edifici cosiddetti “collabenti” (ruderi, case diroccate e inagibili) e le modalità per calcolare il reddito di riferimento del 2022. Parliamo, come detto, degli interventi su abitazioni unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo (per un riepilogo generale si veda anche: Superbonus, ecco come sarà dal 2023).

Chi ha effettuato almeno il 30% dei lavori complessivi al 30 settembre 2022, ricordiamo, potrà avere il Superbonus al 110% fino al 31 marzo 2023.

Altrimenti, per i lavori partiti dal 1° gennaio 2023, si avrà un Superbonus con aliquota ridotta al 90% per le spese sostenute fino al prossimo 31 dicembre 2023.

Ci sono però delle condizioni, ai sensi del citato decreto Aiuti quater (art. 9):

  • gli immobili devono essere classificati come abitazione principale;
  • chi fa i lavori deve essere il proprietario della casa o il titolare di un diritto reale di godimento (enfiteusi, diritto di superficie, usufrutto, diritto reale di uso, diritto reale di abitazione, servitù);
  • il contribuente deve avere un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro in base al nuovo quoziente familiare.

Per calcolare il reddito di riferimento, bisogna sommare i redditi complessivi dell’anno precedente di tutti i componenti del nucleo familiare (contribuente, coniuge, soggetto legato da unione civile o convivente, familiari) e poi dividere la somma per un numero di parti (coefficiente) secondo lo schema seguente:

  • 1 se il nucleo familiare è formato solo dal contribuente;
  • 2 se nel nucleo familiare è presente un coniuge/soggetto legato da unione civile/persona convivente.

Poi si incrementa il coefficiente di:

  • 0,5 se nel nucleo familiare è presente anche un familiare fiscalmente a carico;
  • 1 se ci sono due familiari fiscalmente a carico;
  • 2 se ci sono tre o più familiari fiscalmente a carico.

I dubbi sulle nuove disposizioni di legge sono sostanzialmente due.

Il primo riguarda la condizione di abitazione principale: tale condizione deve essere verificata prima o dopo i lavori? Se va verificata prima, difficilmente si potrebbe usare il Superbonus 90% per interventi sulle unità collabenti (cioè i ruderi e i fabbricati fatiscenti/inagibili in categoria catastale F2), ai sensi del decreto Rilancio (art. 119 comma 1-quater).

Per gli interventi su queste unità, ricordiamo, in base ai chiarimenti già forniti dalle Entrate, anche se non è richiesto un Attestato di prestazione energetica iniziale, bisogna comunque attestare, anche tramite autocertificazione, che questo edificio aveva un impianto preesistente di riscaldamento.

Inoltre, il Superbonus è applicabile solo a condizione che, al termine dei lavori, l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio fiscale (cioè immobili residenziali, diversi da A/1, A/8, A/9, e relative pertinenze).

Date le caratteristiche degli edifici collabenti, però, è assai improbabile che questi possano essere abitati come immobili di residenza, prima che comincino i lavori di riqualificazione, quindi servirà un nuovo chiarimento del Fisco su questo aspetto.

Il secondo dubbio riguarda il reddito di riferimento, perché, come detto a proposito del nuovo quoziente familiare, la norma parla della somma dei redditi complessivi posseduti nell’anno precedente a quello in cui vengono sostenute le spese per il Superbonus.

In sostanza, occorre spiegare come calcolare già a gennaio il reddito complessivo del 2022, dal momento che le persone fisiche presentano la dichiarazione dei redditi ben più avanti nel corso dell’anno (la scadenza per presentare il modello 730 ad esempio è il 30 settembre 2023).

Anche su questo punto sarà necessario un nuovo chiarimento da parte delle Entrate.

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