La certificazione dello stato legittimo degli immobili non sarà più necessaria per accedere al Superbonus, grazie alle semplificazioni introdotte dal decreto omonimo, ora convertito in legge.

Ma questo snellimento servirà a superare veramente quello che fino a oggi si è rivelato forse l’ostacolo più alto ad una maggiore diffusione delle agevolazioni fiscali del 110%?

È probabilmente troppo presto per dirlo con certezza, stando ad alcune fonti che lavorano nei maggiori istituti italiani, interpellate da QualEnergia.it, che hanno indicato di essere ancora impegnate a studiare le novità introdotte dal dl Semplificazioni.

Una delle nostre fonti ha detto che la banca presso cui lavora uscirà “a breve con nuove indicazioni”, ma “a breve” potrebbe voler dire fine agosto, vista l’imminente e praticamente inevitabile rallentamento estivo delle attività.

Un altro dirigente (che come le altre fonti ci ha chiesto di rimanere anonimo in quanto non ufficialmente autorizzato a parlare dal proprio istituto) ha però già fatto qualche distinguo fra il piano formale e il piano sostanziale delle semplificazioni, soprattutto quella che elimina l’obbligo della certificazione dello stato legittimo per accedere al Superbonus.

“L’accelerazione che ci si attende è particolarmente violenta, nel senso che ci sarà un recupero importante di attività” rispetto alle lentezze dei mesi passati, ha detto a QualEnergia la fonte, che lavora presso una delle tre maggiori banche italiane.

“Le semplificazioni dovrebbero dare una mano, per quanto riguarda gli iter autorizzativi di verifica della regolarità urbanistica e catastale, che [è] uno degli elementi di ostacolo oggettivi più rilevanti”, ha aggiunto.

Sul piano formale, però, il problema delle eventuali difformità fra stato legittimo e stato di fatto rimane e bisognerà vedere come i proprietari si comporteranno. La semplificazione, infatti, scarica, la responsabilità finale direttamente ed esclusivamente sui proprietari, senza neanche più il tramite del professionista, ha aggiunto la nostra fonte.

Ha poi specificato che “il problema è più attinente al beneficiario del credito, perché se la banca si fa cedere un credito e poi questo credito viene disconosciuto, la banca si rivale sul cedente; quindi, in tutta sincerità, come cedente non sarei tranquillo. Non lo vedo come un elemento di semplificazione per le banche”.

Il semplice fatto di eliminare l’attestazione di legittimità dell’immobile non tutela i proprietari che commissionano un intervento di efficientamento energetico agevolato col Superbonus, ha affermato il manager.

Rimane insomma non chiara l’efficacia semplificatrice della norma, perlomeno nel medio-lungo termine, durante il quale i nodi di eventuali difformità potrebbero venire al pettine dei controlli e mettere in discussione una parte delle agevolazioni fiscali e quindi degli sconti in fattura e delle cessioni del credito.

“Se questa è la solita cosa all’italiana dove, fra le righe, ti diciamo che non ti andremo a fare accertamenti su questo aspetto, è un discorso, perché ufficialmente non lo possono dire, però la stessa cosa vale per [le agevolazioni de] il 50% e 65%, perché lì non era previsto e tutti erano tranquilli, ma è chiaro che se ti vengono a fare un accertamento…”, ha commentato il dirigente.

Parte del problema consiste nell’entità delle somme in gioco col Superbonus, tendenzialmente maggiori di quelle per interventi detraibili al 50% o al 65%, e nel fatto che per gli interventi relativi a questi ultimi due tipi di detrazione, i proprietari dovevano per forza di cose esporsi personalmente fin da subito dal punto di vista finanziario, con soldi propri o presi a prestito, su cui la banca aveva comunque delle garanzie.

Tale responsabilità “intrinseca” del proprietario e la sua esposizione finanziaria diretta costituivano una sorta di mezzo di “scrematura” naturale circa la qualità degli interventi, la solidità finanziaria del proprietario e, indirettamente, anche sulla conformità fra stato legittimo e stato di fatto dell’immobile.

Ora che invece, col Superbonus, è passata in qualche modo l’idea che gli interventi sono “gratis”, e che ci pensano le banche e lo Stato a pagare, si è forse abbassata la qualità delle finanze e degli stati di conformità immobiliari della platea potenziale dei proprietari, che potrebbero prendere un po’ sottogamba la questione.

Nella forma, la detrazione fiscale del 110% adesso assomiglia di più a quelle un po’ meno generose, ma nella sostanza i rischi sono maggiori, viste le cifre in gioco e la presenza prevalente come controparte delle banche, che potrebbero invece decidere di non abbassare molto il proprio livello di pignoleria nella due diligence sulle pratiche per la cessione del credito.

Quello della legge di conversione del decreto Semplificazioni potrebbe essere pertanto più un intervento di maquillage, un gioco di illusionismo, che non una soluzione legalmente a prova di bomba che risolva a tappeto tutti i problemi, “anche perché, se partiamo dal presupposto che stiamo verificando che i Comuni non sono in grado di dirti se il tuo immobile è regolare [a causa di carenze di organico, risorse insufficienti, ecc.], poi non sono nemmeno in grado di contestarti le irregolarità successivamente, nonostante la cosa dipenda un po’ da zona a zona”, ha concluso il dirigente.

Vedremo nei prossimi mesi se le semplificazioni serviranno veramente a dare nuovo impulso al Superbonus.