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Chi in passato ha acquistato una casa sfruttando il Sismabonus acquisti non dovrà pagare la nuova plusvalenza maggiorata (“plusvalenza superbonus”) in caso di cessione dell’immobile.
Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta 137/2025 (link in basso) chiarendo il dubbio di un contribuente.
Se si è quindi fatto ricorso all’agevolazione in favore di chi acquista una casa antisismica direttamente dall’impresa di costruzione che ha demolito un edificio esistente per ricostruirlo secondo migliori standard di sicurezza, non si applica il regime di tassazione introdotto con la Legge di Bilancio 2024 per “penalizzare” chi ha usufruito del Superbonus per poi vendere l’immobile ristrutturato.
La stretta del 2024
Fino al 2023, infatti, le spese per la realizzazione dei lavori agevolati con il Superbonus 110% erano deducibili dalla plusvalenza tassabile in caso di rivendita dell’immobile.
Con la Legge di Bilancio per il 2024, però, il Governo rovesciato questa prospettiva, prevedendo che i lavori effettuati tramite l’agevolazione fruita sotto forma di sconto in fattura o cessione del credito non siano più deducibili dalla plusvalenza, che viene tassata al 26%.
Questo per evitare una doppia agevolazione: la realizzazione di lavori a costo zero (che aumentano il valore dell’immobile) e la sua successiva vendita, una volta riqualificato, senza il pagamento di una tassa sulla plusvalenza.
Ricordiamo che la Legge di Bilancio esclude dalla tassazione maggiorata gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa.
La vicenda al centro dell’interpello
Il caso descritto nella risposta n. 137 riguarda un contribuente che ha acquistato a marzo del 2021 un immobile beneficiando, per l’appunto, del Sismabonus acquisti, l’agevolazione prevista per chi compra immobili situati in zone sismiche 1, 2 o 3, che sono stati oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione con criteri antisismici.
Nel 2025, però, l’utente ha deciso di cedere l’immobile. Ha allora chiesto all’Agenzia delle Entrate se su questa vendita vada applicata la nuova plusvalenza potenziata.
Tra gli interventi agevolati ammessi al Superbonus, spiega l’Agenzia, “rientrano anche quelli indicati all’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63”, cioè il Sismabonus acquisti. Ma le istruzioni sulla plusvalenza si applicano “solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso, all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile”.
La plusvalenza, quindi, “riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato”.
Nell’ipotesi dell’interpello, con l’acquisto di case antisismiche, si considera come “prima cessione” quella effettuata dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che “a seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del Superbonus”.
La successiva rivendita “non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo” della nuova plusvalenza, che quindi in questa situazione non si realizza.
- Risposta 137/2025 (pdf)
