Semplificazioni, proroghe, stato legittimo: il punto sul Superbonus con le ultime novità

Ripercorriamo i principali cambiamenti alla maxi detrazione fiscale del 110% intervenuti in queste settimane.

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Com’è andato finora il Superbonus e quali sono le ultime novità per la maxi detrazione fiscale del 110% in edilizia, introdotta dal decreto Rilancio?

Dopo la pubblicazione in Gazzetta del decreto sulle semplificazioni e sulla governance del Pnrr, è utile rifare il punto complessivo della situazione, partendo proprio dalle modifiche apportate al Superbonus dal provvedimento del governo.

Nessun premio per gli abusi

Un aspetto importante da chiarire è che il decreto non prevede alcuna sanatoria per gli abusi edilizi.

Il provvedimento, ricordiamo, ha sostituito il comma 13-ter dell’art. 119 del decreto Rilancio.

In sostanza, la nuova formulazione del comma 13-ter afferma che gli interventi edilizi, esclusi quelli che comportano la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila).

E nella Cila (neretti nostri nelle citazioni) “sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967″.

Si stabilisce poi che “la presentazione della Cila non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1- bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380″.

Così la decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti casi:

  • mancata presentazione della Cila;
  • interventi realizzati in difformità dalla Cila;
  • assenza dell’attestazione del titolo abilitativo o dell’epoca di realizzazione dell’edificio;
  • false dichiarazioni.

Peraltro si sottolinea che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento” e che “restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto”.

In definitiva, anche se lo stato legittimo non dovrà più essere dichiarato, presentare una Cila con uno stato dei fatti diverso da quello dell’ultimo titolo abilitativo comporterà il rischio di sanzioni civili e penali per le difformità e gli abusi edilizi eventualmente presenti.

Le altre novità del decreto Semplificazioni

Il decreto poi estende il Superbonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche anche agli interventi effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni e a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti.

Si stabilisce infine che, per soggetti quali le organizzazioni non lucrative di  utilità sociale, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale iscritte nei rispettivi registri, il limite di spesa ammesso alle detrazioni e previsto per le singole unità immobiliari è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Le organizzazioni devono soddisfare i seguenti requisiti: svolgere attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali e i membri del consiglio di amministrazione non devono percepire alcun compenso o indennità di carica; possedere immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.

Statistiche Enea e difficoltà nei condomini

Stando alle ultime statistiche Enea sul Superbonus, al 17 maggio 2021, i progetti ammessi alle detrazioni 110% ammontavano a oltre 2 miliardi di euro.

La domanda finora è arrivata soprattutto dalle persone fisiche per lavori trainanti sugli impianti e sull’involucro di edifici unifamiliari e unità immobiliari indipendenti, con circa 19.000 interventi complessivi. A questi si lega poi un elevato numero di lavori trainati sulle singole abitazioni (28.975).

Guidano la classifica regionale per numero di interventi Lombardia (1.905), Veneto (1.873) e Lazio (1.381).

I numeri confermano le maggiori difficoltà e complessità di utilizzare il Superbonus negli edifici condominiali: gli interventi partiti finora sono 1.384, come emerge dalle statistiche Enea.

Le difficoltà nei condomini erano state sollevate di recente dall’Ance.

L’associazione nazionale dei costruttori edili, infatti, ricordava che per il Superbonus nei condomini occorrono 36 procedure complesse, suddivise in otto fasi, con almeno cinque assemblee prima di avviare i lavori, attese anche di 6 mesi per accedere ai documenti di alcuni Comuni per la verifica della conformità edilizia (difatti tra le richieste dell’Ance c’era la semplificazione dell’accertamento dello stato legittimo, poi entrata nel decreto Semplificazioni), circa 40 documenti da caricare nelle piattaforme per la cessione del credito.

Inoltre, evidenziava l’Ance, i progetti di demolizione e ricostruzione hanno bisogno di tempi ancora più lunghi, ma con la scadenza attuale dell’agevolazione al 2022 queste operazioni sono destinate sostanzialmente a bloccarsi.

Validità e proroghe del Superbonus

Per quanto riguarda la possibile proroga del Superbonus “per tutti” al 2023, ricordiamo che è rimasta fuori dal Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr) ma con l’impegno, da parte del governo Draghi, di valutare detta proroga con la prossima manovra di bilancio.

Intanto il decreto legge n. 59 dello scorso 6 maggio ha modificato alcune cose.

In sintesi, grazie alle novità del DL 59/2021, il Superbonus si potrà utilizzare negli edifici condominiali per tutto il 2022 a prescindere dallo stato di avanzamento dei lavori (prima invece si poteva arrivare a fine 2022 solo a condizione che a giugno dello stesso anno fosse stato completato il 60% delle opere).

Il decreto ha anche esteso i termini del Superbonus per gli ex-Iacp: la nuova scadenza per gli Istituti autonomi case popolari è 30 giugno 2023 a prescindere dallo stato di avanzamento lavori, con la possibilità di avere ulteriori 6 mesi (quindi fino al 31 dicembre 2023) se al 30 giugno sarà completato il 60% dei lavori previsti.

Mentre le persone fisiche, proprietarie di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari, potranno usare il Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2022 se avranno realizzato il 60% degli interventi al 30 giugno 2022.

Si veda anche: Tutto sul Superbonus 110%, la raccolta di QualEnergia.it

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