La difficoltà di intervenire sull’edificio per tagliare in modo importante i consumi  energetici (almeno del 40 e fino all’80%) è legata a diverse e delicate variabili.

Ai primi posti ci sono la difficoltà di utilizzare gli incentivi esistenti o di indebitarsi per un investimento che può essere ingente e rientrare anche in parecchi anni.

Come abbiamo visto di recente nell’illustrare una recente proposta di legge (QualEnergia.it), proprio per la valenza “macro” di questi interventi, si dovrà necessariamente mettere in piedi un processo normativo che porti a far diventare una prassi la deep renovation, cioè la riqualificazione profonda dell’edificio: ci sono centinaia di miliardi di euro spesi ogni anno in energia nel settore civile che potrebbero essere risparmiati e usati come “leva” per poter investire in questo settore.

Dunque c’è la necessità di rivolgersi al capitale privato, ma con meccanismi di finanziamento più innovativi.

Andando a vedere le esperienze già realizzate in giro per il mondo si potrebbero scoprire diversi vantaggi e criticità di alcuni modelli adottati.

Tra i casi di maggior successo c’è il modello statunitense PACE (Property-Assessed Clean Energy) in cui un Comune può contrarre un prestito obbligazionario (emettendo bond) per costituire un fondo ad hoc. I proprietari degli immobili accedono al fondo e ripagano il prestito al comune nell’arco di 10 o 20 anni tramite un’addizionale sulla imposta immobiliare.

L’impegno a ripagare il debito è legato all’edificio e non al proprietario per  cui, in caso di vendita, passa al nuovo inquilino. Fin dal primo anno dall’intervento si beneficia dei minori consumi: la tassa però deve essere più bassa della riduzione delle bollette energetiche ottenuta grazie agli interventi di riqualificazione. I finanziatori e i privati che hanno investito acquisendo i bond hanno comunque la garanzia di ottenere interessi significativi.

Ottimi risultati ha dato anche l’iniziativa olandese Energiesprong che punta a sfruttare un dato risparmio economico legato ad interventi di efficienza energetica nell’edificio. L’esperienza olandese si basa sul coordinamento tra banche, assicurazioni, aziende costruttrici e associazioni delle case popolari al fine di attivare un meccanismo di finanziamento virtuoso senza bisogno di incentivi pubblici e senza anticipazione di capitale da parte dei proprietari.

Come incentivare in modo regolare la deep renovation in Italia?

La premessa da fare è  che i benefici sociali della riqualificazione energetica spinta e il risparmio energetico conseguente non sono motivazioni sufficienti per far investire il cittadino. Allora come sarebbe meglio muoversi nel nostro paese per spingere questi interventi?

In Italia, proprio per la struttura proprietaria frammentata mettere mano in modo “profondo” su un condominio diventa un’impresa epocale e per tale motivo questi interventi (cappotto, coperture, ecc.) sono ancora pochissimi rispetto ad un enorme potenziale.

La deep renovation preoccupa i proprietari delle abitazioni, come detto, per gli elevati investimenti iniziali. In alternativa si preferiscono interventi parziali che sono meno incisivi dal punto di vista della quantità del risparmio energetico, ma che richiedono meno capitale ed hanno a disposizione incentivi dedicati.

A questo proposito, alcune ricerche ed esperienze, che qualche anno fa furono sintetizzate da un’analisi di Renovate Italy, propongono delle linee guida che potrebbero essere seguite in una possibile legislazione dedicata alla riqualificazione edilizia spinta.

Per ovviare al costo capitale, come primo punto si ritiene utile mantenere un elevato livello di contribuzione così da non incrementare la quota parte di spesa corrente che rimane in carico a coloro che decidono di realizzare un intervento di questo tipo.

Altro aspetto che andrebbe superato è l’impossibilità per le fasce più deboli di sfruttare gli eventuali incentivi (incapienti fiscali totali o parziali). Rimuovere questa barriera, si spiega, significa aggirare uno dei maggiori ostacoli alle decisioni condominiali; e poi, va detto, tutti dovrebbero poter beneficiare di una misura di sostegno di questo tipo.

Se non si hanno risorse proprie, l’indebitamento dovrà coprire anche la quota che sarà assolta dall’incentivo, consentendo quindi la cessione del credito ai soggetti finanziatori. Un aspetto essenziale al successo di questi interventi.

Un meccanismo di incentivazione deve poi essere stabilizzato per diversi anni per favorire la certezza e la pianificazione degli investimenti da parte dei produttori di componenti, materiali e tecnologie.

Un fattore di incertezza è l’onere finanziario: nel tempo il tasso di interesse può infatti fluttuare sensibilmente e, quindi, stabilizzarlo con un contributo in conto interesse può attenuare l’avversione all’indebitamento di lungo periodo.

Altro problema è legato alle possibili morosità dei condòmini per le quote di loro competenza relative all’intervento, che altri dovrebbero accollarsi. Per affrontare questo rischio potrebbe essere attivato un fondo di garanzia.

Chi fornisce poi la garanzia che quel risparmio energetico futuro generato dall’intervento sia realmente ottenibile?

A questo scopo serviranno, ex ante, valide diagnosi energetiche, meglio se incentivate in modo semplificato, oltre che una maggiore diffusione dei contratti di rendimento energetico (EPC). Si ritiene in questo modo di favorire l’avvio dei processi decisionali e di attenuare la diffidenza nei confronti delle previsioni di risparmio indicate unilateralmente da chi dovrà fare l’intervento.

A parte gli interventi sull’involucro opaco  e vetrato, ci sarà anche da gestire gli impianti, evitando che i rendimenti di questi decrescano nel corso degli anni. Una soluzione indicata è quella di concedere l’Iva agevolata (ad esempio del 10%) ai contratti di Servizio Energia pluriannuali stipulati a seguito della realizzazione di interventi riqualificazione energetica profonda.

Ad abitare un appartamento che è incluso nella riqualificazione profonda potrebbe essere anche un affittuario e non è improbabile che il proprietario, che non sostiene i costi di esercizio, sia disinteressato a pagare per la loro riduzione. A tal fine si potrebbe prevedere la rinegoziazione dei contratti di locazione con un’equa ripartizione dei costi della riqualificazione energetica, in funzione del risparmio energetico conseguito.

Tornando sugli incentivi, e in particolare alla loro intensità, sarebbe utile calibrare l’appetibilità degli incentivi secondo un ordine decrescente di questo tipo:

  • Interventi di riqualificazione spinta
  • Interventi di riqualificazione spinta a stadi secondo il corretto ordine (prima gli interventi per la diminuzione del fabbisogno, poi impianti energetici)
  • interventi parziali

(si può integrare o meno un incentivo a fondo perduto con un incentivo in conto interesse e con una garanzia per i finanziatori).

Nell’analisi di Renovate Italy si ipotizza che si possano premiare gli interventi più virtuosi con la cumulabilità dei diversi incentivi, soprattutto per quelli più costosi che hanno però dalla loro una maggiore efficacia nel risultato. Si tratta di un impatto minore anche sulla spesa pubblica che va premiato.

Ci sarebbero altri punti che potrebbero essere colti da una legislazione capace di sviluppare in modo incisivo e costante questi interventi (ad esempio ulteriori garanzie per i finanziatori e strategie o specifiche campagne di sensibilizzazione rivolte ai  cittadini), ma un fattore chiave sarà quello di avere sempre a disposizione delle competenze elevate e ad ampio spettro. Servono aziende (ESCo o altri modelli di impresa) con un’elevata preparazione tecnica, organizzativa e finanziaria.

Tutta questa impalcatura infatti potrebbe aprire un interessantissimo mercato a nuovi soggetti qualificati, crendo tui quei benefici sociali, economici e ambientali a livello nazionale che dovrebbero portare ad una strategia per il nostro vetusto e inefficiente stock edilizio che non può essere lasciata al solo mercato.