Una grande opera, la deep renovation edilizia

Approcci culturali, interventi tecnici e finanziari per rendere una prassi la riqualificazione profonda dei nostri condomini. Ne parliamo con Cecilia Hugony di Teicos Group.

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Dallo Speciale QualEnergia.it-Key Energy

Quasi il 40% dei consumi energetici finali in Italia sono imputabili all’edilizia, settore che è fonte del 35-37% delle emissioni.

Secondo un rapporto del Ministero dell’Economia e delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate del 2017, “Gli immobili in Italia”, il patrimonio immobiliare italiano è composto da 63 milioni 800mila unità, di cui 34 milioni e 711mila (il 54%) sono abitazioni e oltre il 53% di queste ha più di 40 anni. La quasi totalità di questi edifici richiede interventi di riqualificazione spinta o, come si dice oggi, interventi di deep renovation.

Mettere mano in modo sistematico a questo settore richiede flessibilità e capacità di adeguare l’applicazione delle diverse tecnologie, oggi ampiamente disponibili: isolanti, sistemi schermanti, vetri e infissi, sistemi per la gestione integrata delle funzioni tecnologiche dell’edificio (building automation), oltre che a livello impiantisco-energetico.

Grazie a questa tipologia di interventi è possibile ridurre i consumi di energia finale anche dell’80-85%, di cui quasi il 50% del risparmio è da attribuire all’isolamento.

Ma la specificità è da trovare soprattutto negli interventi finanziari più adeguati, in grado di consentire questa opportunità anche alle famiglie che non potrebbero sostenere tali spese. Va valutata dunque la particolare struttura della proprietà immobiliare: tanti piccoli proprietari (oltre il 77% delle famiglie italiane risiede in abitazioni di proprietà), ma con diverse disponibilità a investire nella riqualificazione del bene-casa. Come consentire a tutti l’accesso al credito?

Una particolare attenzione dovrà poi essere dedicata ai rifiuti di ristrutturazione/demolizione in un’ottica di economia circolare.

Trasformare gli attuali colabrodi in “edifici a quasi zero energia” (NZEB) è un percorso lungo, complesso e pieno di insidie, ma con un enorme giro d’affari potenziale. Significa rilanciare il settore e intervenire sull’edificio in una prospettiva di lungo periodo (almeno 50 anni).

 

…ne parliamo con Cecilia Hugony (Teicos Group)

Quali sono gli ostacoli ad interventi di riqualificazione energetica profonda sull’edificio?

La barriera principale è culturale: il cliente, l’assemblea di condominio o il proprietario non hanno competenze per decidere riguardo a tali interventi e non si fidano dei progettisti. Di solito si ha un approccio conservativo e si opta solo progetti parziali. A questo si aggiunge una scarsa competenza dei professionisti con il quale il cliente fa il primo passaggio: se il professionista ha poco conoscenza dell’efficientamento cerca di indirizzare le scelte su strade più tradizionali.

Quali attori, competenze e strutture aziendali si richiedono per questi progetti?

I vecchi modelli aziendali non funzionano più, perché c’è una complessità di competenze tecniche e ruoli. Per esempio oggi c’è necessità di figure più specializzate che affiancano e integrano quelle dell’architetto tradizionale. Il progettista deve poi avere conoscenze economiche-finanziarie, ma anche giuridiche. Inoltre la figura del facilitatore nei processi decisionali risulta fondamentale, molto più del commerciale vecchio stile.

Intervenire con interventi di riqualificazione importanti richiede poi un processo esecutivo diverso…

I cantieri devono essere molto più brevi e meglio organizzati, poiché questi interventi vengono realizzati con le persone che abitano gli edifici. Serve più pianificazione ed efficienza. Visto che in fase di demolizione le sorprese sono dietro l’angolo, andrebbero dedicate risorse per prevedere questi problemi con sondaggi e studi prima di iniziare il progetto, riducendo tempi e costi. Servono imprese che abbiano competenze di project management. E dove si può prefabbricare è bene farlo.

Da un punto di vista dell’incentivazione cosa serve per favorire questi interventi?

Gli incentivi andrebbe stabilizzati per almeno 5-7 anni. Confermare gli incentivi di anno in anno non consente agli operatori di sviluppare piani seri. Infatti l’ecobonus condomini, partendo con un orizzonte di 5 anni, ha permesso al mercato di organizzarsi: i piccoli operatori hanno moltiplicato le loro offerte e siamo assistendo al posizionamento di utility o grandi gruppi. Ritengo che vadano concentrate le risorse in quegli interventi che non si ripagano da soli e che non verrebbe realizzati senza incentivi, come ad esempio gli isolamenti termici.

In generale è in ritardo la legislazione. Cosa proporrebbe per rendere una “prassi” questi interventi sugli edifici italiani?

Visti i generosi incentivi, come anche la cessione del credito, andrebbero resi operativi gli obblighi normativi esistenti, ad esempio a livello energetico, spesso non applicati perché non tradotti nella normativa comunale. Va creato cioè un collegamento tra la legge e la normativa urbanistica della pratica edilizia, spesso in contraddizione tra loro.

Può segnalare un’esperienza significativa di deep renovation?

In un intervento in un edificio a Milano abbiamo anche installato un sistema innovativo di monitoraggio di temperature, umidità e qualità dell’aria degli appartamenti. Abbiamo riscontrato un risparmio reale del 42%, che con opportuni accorgimenti comportamentali può arrivare al 50%. L’aspetto interessante è che la riqualificazione ha portato benefici anche nel periodo estivo. Anche con le attuali detrazioni fiscali il rientro di questi interventi, piuttosto costosi, resta importante, 10-11 anni, ma dopo i lavori tra gli aspetti positivi che riferiscono i condòmini c’è un considerevole aumento del comfort.

 

Gli appuntamenti di Key Energy 2019 sull’edilizia

5 novembre

Efficienza energetica nell’edilizia sociale: innovative opportunità di finanziamento e coinvolgimento degli inquilini

6 novembre

L’efficienza energetica negli edifici: è necessario cambiare passo

7 novembre

Efficientamento edifici esistenti: tecnica e finanza

 

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