Dopo il balletto normativo dell’ultimo mese, dal Governo arriva un chiarimento su contratti di compravendita o locazione di immobili e obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica, detto APE. Il ministro della Giustizia ha infatti risposto a un’interrogazione parlamentare (vedi allegato in basso) ribadendo quanto stabilito nel d.l. Destinazione Italia, e cioè che non allegare l’APE ai contratti di compravendita e affitto non produce più nullità del contratto stesso, ma comporta una sanzione pecuniaria, che come sappiamo può arrivare a 18mila euro.
La confusione era sorta con l’accavallarsi del decreto Destinazione Italia e della Legge di Stabilità, che sul punto davano disposizioni tra loro contraddittorie: il primo revocava la sanzione dell’annullamento del contratto, la seconda sembrava invece reintrodurla.
Come abbiamo riportato (QualEnergia.it, Compravendita senza certificazione energetica a rischio multe. Ma attestati spesso ‘falsi’), il decreto Destinazione Italia (commi 7 e 8 dell’art.1), stabilisce che i contratti di compravendita e affitto non accompagnati dall’APE non possono più essere dichiarati nulli, come era stato invece stabilito dal decreto 63/2013, il cosiddetto DL Ecobonus, e introduce invece un sistema di multe.
Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione – recita il testo – è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 3.000 a Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.
Tutto sembrava abbastanza chiaro, fino alla pubblicazione della Legge di Stabilità 2014. Questa infatti sembra reintrodurre la sanzione della nullità dei contratti, anche se rinviata, specificando che l’obbligo di allegare l’APE decorre dalla data di entrata in vigore del nuovo decreto ministeriale che adegua le Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica degli Edifici. Peccato che per farlo la Legge di Stabilità intervenga su di una disposizione di legge – il comma 3-bis dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 – appena soppressa dal d.l. Destinazione Italia, che appunto sostituisce con quanto sopra i commi 3 e 3 bis dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 disposto dal DL 145/2013.
Una grossa confusione, ora risolta dalla risposta ufficiale fornita dal ministro Cancellieri: vale quanto disposto dal Destinazione Italia, cioè non c’è e non ci sarà nullità dei contratti, ma solo sanzione pecuniaria.
Il ministro ha infatti chiarito che la “Legge di Stabilità 2014 è intervenuta su una norma non più in vigore, essendo stata sostituita appena qualche giorno prima dal decreto legge Destinazione Italia”. Sentito anche il Ministero dello Sviluppo Economico, si è così convenuto sull’inefficacia di quanto disposto nella Legge di Stabilità riconoscendo anche che “la nullità dei contratti di compravendita e di locazione a cui non sia stato allegato l’APE è da ritenersi una misura eccessiva, mentre la sanzione pecuniaria una misura adeguata”.
Per risolvere definitivamente il pasticcio, Cancellieri ha preannunciato che “sarà valutato, di concerto con il Ministero dello sviluppo economico, un intervento di coordinamento normativo per l’eliminazione dell’erroneo richiamo al non più vigente comma 3-bis da parte dell’articolo 1, comma 139, lettera a), della legge di stabilità, per la risoluzione delle questioni interpretative sollevate dagli interroganti”.
Dunque, chi non allega l’APE ai contratti non rischia più l’annullamento ma la multa. Per il passato – ricordiamo – il decreto Destinazione Italia introduce invece una sorta di sanatoria retroattiva a favore dei contratti che, sulla base della normativa finora vigente, erano stati dichiarati nulli. Prevede infatti che, se la sentenza con cui è stata dichiarata la nullità non è passata in giudicato, la nullità può essere sostituita da sanzione pecuniaria.
Altro aspetto da sottolineare: nel testo del decreto non sono menzionati i contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito. Differentemente da quanto richiesto prima dell’entrata in vigore del decreto, in caso di donazione decade dunque l’obbligo di allegare l’APE al contratto.
