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Detrazioni per acquisto case efficienti: valgono anche se ristrutturate e per pertinenze

Cumulabilità con altre detrazioni fiscali, acquisti di case ristrutturate, pertinenze quali box auto, garage e giardini: in una nuova circolare l'Agenzia delle Entrate chiarisce come si applica la detrazione del 50% sull'Iva nell'acquisto di case in classe A o B.

La Legge di Stabilità 2016, come sappiamo, concede una detrazione fiscale per chi compra una casa in classe energeticamente efficiente. Grazie alle misure introdotte al comma 56 della stessa (vedi allegati in basso), si può detrarre dall'Irpef il 50% dell’Iva pagata per acquistare da un'impresa costruttrice, nel corso del 2016, una casa nuova o ristrutturata che sia in classe energetica A o B.

La detrazione, pari appunto a metà dell'imposta dovuta sul corrispettivo d'acquisto, è ripartita in 10 quote costanti: una nell'anno in cui sono state sostenute le spese e altre nove nei successivi. Non ci sono vincoli sulla residenza: l'immobile può essere destinato sia come prima che seconda casa (anche se l’aliquota Iva applicata in questo caso salirà dal 4 al 10%).

Ora l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia con alcuni importanti chiarimenti (vedi circolare in allegato in basso).

“Impresa costruttrice” è anche quella che ristruttura

Il primo chiarimento è sulla definizione di “impresa costruttrice”. Tenuto conto della finalità della disposizione in esame - spiega l'Agenzia - l’espressione “può essere intesa nel senso ampio di 'impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento', considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di 'ripristino' o c.d. 'ristrutturatrici' che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi”.

Relativamente alla tipologia di immobili agevolabili, si ricorda, la nuova detrazione presuppone l'acquisto di una unità immobiliare a destinazione residenziale di classe energetica A o B, a prescindere da ulteriori requisiti.

Detrazione anche su pertinenze

La norma – chiarisce l'Agenzia - non limita il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale, né sono previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso.

Rispetto alle pertinenze, quali, ad esempio, posto auto, cantina etc, “in conformità all’orientamento ormai consolidato dell’Agenzia delle Entrate, si ritiene possa applicarsi il criterio dell'estensione del beneficio fiscale spettante all'unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale”.

Cumulabilità con le altre detrazioni

Il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione – si spiega nella circolare - può beneficiare sia della detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie.

Resta, tuttavia, fermo il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa. La detrazione per le ristrutturazioni (quella dell'art.16-bis, comma 3 del TUIR) non può dunque essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione in questione, quella del comma 56 della legge di stabilità per l'acquisto di case in classe A o B.

Ma vediamo l'esempio fatto nella circolare:

Un contribuente che acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro, avrà diritto:

  • alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 1, comma 56, della legge di stabilità, del 50 per cento dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile. Tale detrazione è pari ad euro 4.000 (8.000* 50%);
  • alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, del 50 per cento calcolato sul 25 per cento del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Tale detrazione è pari ad euro 25.500 [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 *50%].

Discorso simile mel caso in cui ci sia la realizzazione di un box pertinenziale, anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all’immobile agevolato ai sensi della disposizione in commento, relativamente al quale spetta anche la detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR pari al 50 per cento del costo di realizzazione documentato dall’impresa. Esempio:

Un contribuente acquista da un’impresa costruttrice l’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, e un box pertinenziale, costo complessivo dell’immobile, comprensivo della pertinenza è pari a 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro. Il costo di realizzazione del box è pari a 10.000 euro più IVA pari a 400 euro.

Il contribuente avrà diritto:

  • alla detrazione del 50 per cento dell’Iva sull’acquisto dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a 4.000 euro;
  • alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR, sul costo di realizzazione del box al netto dell’Iva portata in detrazione riferita a tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione è pari al 50 per cento di tale importo e cioè 10.200 euro * 50% = 5.100 euro

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