Negli Stati Uniti la casa efficiente si finanzia tutta con un bond

L’esperienza americana insegna come favorire gli investimenti di efficienza energetica e rinnovabili, attraverso i programmi "Pace". Sono prestiti municipali che coprono il 100% degli interventi, ripagabili con rate fisse pluriennali aggiunte alle tasse sugli immobili. Si stanno diffondendo rapidamente, partendo dalla California.

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Investire in efficienza energetica e fonti rinnovabili a casa propria, senza anticipare un soldo? Sembra un miraggio, ma negli Stati Uniti è possibile. Siccome l’ostacolo maggiore per queste operazioni è la mancanza del capitale iniziale, nella nazione a stelle e strisce si stanno diffondendo i programmi Pace. L’acronimo significa “Property Assessed Clean Energy”.

È un veicolo finanziario semplice e democratico, almeno sulla carta, perché consente a qualunque proprietario di un’abitazione o un’attività commerciale di riqualificare il proprio edificio, ripagando l’intervento negli anni successivi con interessi molto bassi. Un’altra particolarità del meccanismo è che il prestito non è legato alla singola persona, bensì all’immobile oggetto dei lavori di ammodernamento energetico. La logica, insomma, è capovolta rispetto agli incentivi cui siamo abituati in Italia, in particolare l’agevolazione fiscale del 65%, dove la somma necessaria la mette per intero il richiedente, vedendosela rimborsata (in parte) con una detrazione sulle future tasse.

California in prima linea con il programma Hero

Vediamo allora come sta funzionando l’esperienza americana e cosa può insegnarci. Innanzitutto, è bene precisare che l’acronimo Pace riguarda una moltitudine d’iniziative locali, che a loro volta assumono nomi differenti. Il primo passo è una legge statale, che deve permettere alle contee e municipalità di lanciare questi finanziamenti per l’energia. Ora sono 31 gli Stati (più il Distretto di Columbia) ad aver autorizzato programmi Pace sui loro territori, coprendo potenzialmente l’80% della popolazione. Sono solo 13, però, gli Stati che possono vantare strumenti pienamente operativi. La California è stata pioniera: è sua la prima legislazione in questo campo, sfociata nello schema-pilota Berkeley First nel 2008, centrato sul fotovoltaico.

Negli ultimi mesi, ha preso sempre più piede il programma Hero (home energy renovation opportunity), approvato lo scorso dicembre dalla città di San Francisco, poi seguita all’inizio di marzo dalla contea di Los Angeles. In pochi anni, secondo i dati appena aggiornati, Hero ha finanziato oltre 25.000 progetti residenziali in California, per un valore totale superiore a 500 milioni di dollari, facendo risparmiare quasi un miliardo di $ sulle bollette energetiche. Hero è così diventato il programma numero uno negli Stati Uniti; ha creato più di 4.200 posti di lavoro e conta più di 3.600 imprese affiliate, in grado di eseguire i vari lavori richiesti di riqualificazione. La California detiene anche il primato del progetto più costoso, ovviamente in ambito commerciale: è il rinnovamento dell’hotel Hilton a Los Angeles, completato nel 2014 sfruttando 7 milioni di dollari di fondi Pace. Le nuove misure di efficienza consentiranno di risparmiare già dal primo anno, stando alle stime, circa 800.000 dollari sulle forniture di energia e acqua.

Come funziona lo schema Pace

L’idea che regge uno schema Pace è sempre la stessa: facilitare il rinnovamento degli immobili, puntando alla riduzione dei costi energetici. Coibentazione delle pareti, infissi isolanti, pannelli solari, condizionatori a elevato rendimento, illuminazione a led, sono alcuni esempi di tecnologie e applicazioni finanziabili, anche in progetti complessi che prevedono soluzioni integrate.

Da dove arrivano i soldi? Perlopiù da obbligazioni emesse dalle autorità locali (città, contee, agenzie per lo sviluppo, distretti speciali). I prestiti, derivati da tali bond, coprono il 100% degli interventi ammessi; i proprietari li ripagheranno con rate fisse agevolate, aggiunte per un certo numero di anni, di solito tra dieci e venti, alle tasse sugli immobili.

Che cosa succede però in caso di vendita o affitto della casa? I pagamenti, essendo correlati all’abitazione e non all’individuo, si trasferiscono automaticamente dal vecchio al nuovo proprietario, fatta salva la possibilità di estinguere in anticipo il debito, magari su richiesta dello stesso compratore. Allo stesso modo, il locatore può essere tenuto a pagare le rate del programma, secondo il tipo di contratto stipulato; chi trae vantaggio (dagli interventi effettuati) paga, è questa la filosofia di un finanziamento Pace.

Non è sempre stato tutto così semplice, tra contenziosi e dispute legali. La situazione più complicata avvenne nel 2010. Fannie Mae e Freddie Mac, i due colossi pubblici che controllano il mercato secondario dei mutui immobiliari americani, si schierarono contro i programmi Pace, ritenendo che facessero aumentare i rischi per il sistema bancario, già messo a dura prova in quegli anni con l’esplosione della bolla del mercato.

L’importanza dell’audit energetico

Anche in Italia c’è un modo per investire in efficienza e rinnovabili senza possedere il capitale di partenza. Si può ricorrere, infatti, a un contratto di prestazione energetica formulato con un’Esco (energy service company). Sarà la società di servizi ad accollarsi per intero il costo degli interventi, utilizzando risorse proprie o di terze parti; poi si ripagherà l’investimento attraverso i risparmi sulle bollette conseguiti dai clienti, che possono essere condomini o edifici pubblici, come scuole e ospedali. In questi casi, è indispensabile stilare un audit energetico molto dettagliato, per identificare gli effettivi vantaggi ottenibili grazie all’installazione di nuove tecnologie e dispositivi per il controllo dei consumi. Una valutazione preliminare del rapporto costi-benefici futuri, d’altronde, è utilissima anche per far fruttare al meglio un investimento regolato da uno schema Pace. Tanto che il costo dell’audit, nel programma californiano Hero, può essere ammesso al finanziamento, al pari dei prodotti da installare.

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